Den som köper ett hus i Sverige möter två kostnader som många glömmer i kalkylen: stämpelskatt för lagfarten och stämpelskatt för nya pantbrev. Båda betalas till staten via Lantmäteriet och kan tillsammans bli tiotusentals kronor. Samtidigt finns en skattemässig baksida som är lätt att missa – kostnaderna räknas in i ditt inköpspris den dag du säljer, vilket kan minska skatten på vinsten. Här går vi igenom reglerna, räknar på ett exempel och visar vilka underlag du bör spara.
Vad är stämpelskatt?
Stämpelskatt är en statlig skatt som tas ut när du registrerar en äganderätt eller en inteckning i en fastighet. Lantmäteriet beskriver den som en form av omsättningsskatt. Den gäller fastigheter och tomträtter, alltså till exempel villor, radhus i äganderättsform, fritidshus och ägarlägenheter. Köper du en bostadsrätt betalar du däremot ingen stämpelskatt, eftersom du köper en andel i en förening och inte en fastighet.
Reglerna finns i stämpelskattelagen och Lantmäteriet har en samlad sida om stämpelskatt och avgifter.
Stämpelskatt vid lagfart
När du köper en fastighet ska du söka lagfart, det vill säga registrera dig som ny ägare. För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent. Skatten beräknas på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet från året innan lagfarten beviljas, avrundat nedåt till hela tusental kronor. Utöver skatten tillkommer en expeditionsavgift på 825 kronor.
För juridiska personer, som aktiebolag och handelsbolag, är stämpelskatten 4,25 procent. Säljare och köpare har dessutom ett gemensamt betalningsansvar för skatten, så om köparen inte betalar kan säljaren krävas.
Stämpelskatt vid pantbrev
Banken kräver säkerhet för bolånet, och för en fastighet sker det genom pantbrev. Finns det redan pantbrev i fastigheten tar du över dem utan kostnad. Behöver du låna mer än de befintliga pantbreven täcker måste nya tas ut. Stämpelskatten är då 2 procent av inteckningsbeloppet, avrundat nedåt till hela tusental, plus en expeditionsavgift på 375 kronor per inteckning.
Det är därför klokt att kontrollera hur mycket pantbrev som redan finns innan du skriver på. Uppgiften finns i fastighetsregistret och mäklaren kan oftast ta fram den.
Räkneexempel: så mycket kan det kosta
Anta att du köper ett hus för 4 000 000 kronor. Taxeringsvärdet är lägre än priset, så skatten beräknas på köpeskillingen. Det finns pantbrev på 1 500 000 kronor och du tar ett bolån på 3 400 000 kronor.
- Lagfart: 1,5 procent av 4 000 000 = 60 000 kronor + 825 kronor i expeditionsavgift
- Nya pantbrev: 3 400 000 – 1 500 000 = 1 900 000 kronor. 2 procent av 1 900 000 = 38 000 kronor + 375 kronor
- Totalt: 99 200 kronor
Summan ska betalas med egna pengar eller rymmas i finansieringen, utöver kontantinsatsen. Den som vill fördjupa sig i hur stämpelskatten påverkar ett köp kan läsa den här genomgången av stämpelskatt vid bostadsköp, som även tar upp vad du bör tänka på före kontraktet.
Skattefördelen: kostnaderna sänker vinsten när du säljer
Här kommer den del som har störst betydelse för skatteplaneringen. När du säljer en privatbostad räknar du ut vinsten enligt Skatteverkets uppställning: försäljningspris minus försäljningsutgifter minus inköpspris och lagfartskostnad med mera minus förbättringsutgifter.
Enligt Skatteverket räknas både lagfartskostnaden (stämpelskatten) och eventuell utgift för inteckning (pantbrev) in i inköpspriset. Ju högre inköpspris, desto lägre kapitalvinst.
Så mycket kan du spara
Vinst vid försäljning av en privatbostad beskattas i praktiken med 22 procent, eftersom 22/30 av vinsten tas upp i inkomstslaget kapital där skatten är 30 procent. Med exemplet ovan innebär 98 000 kronor i stämpelskatt att den skattepliktiga vinsten minskar med lika mycket, vilket motsvarar en lägre skatt på cirka 21 560 kronor vid en framtida försäljning med vinst.
Expeditionsavgifterna är små i sammanhanget. Om de räknas in beror på hur de redovisas, och Skatteverkets text nämner uttryckligen stämpelskatt och pantbrev. Är du osäker bör du följa Skatteverkets vägledning eller fråga myndigheten direkt.
Spara underlagen
Försäljningen kan ligga många år fram i tiden. Skatteverket anger att du bör ha handlingar som visar utgifterna för lagfart och inteckningar när du fyller i blankett K5. Spara därför fakturor och beslut från Lantmäteriet tillsammans med köpekontraktet. Saknar du underlag kan det bli svårt att styrka avdraget.
Skillnader mellan hus och bostadsrätt
Eftersom en bostadsrätt inte är en fastighet finns varken lagfart eller pantbrev. Banken tar i stället pant i bostadsrätten genom en pantsättning som registreras hos föreningen. Många föreningar tar ut en pantsättningsavgift och en överlåtelseavgift, men det är föreningens avgifter och inte statlig stämpelskatt. Storleken styrs av föreningens stadgar och kan därför inte anges generellt här.
För vinstberäkningen vid försäljning av bostadsrätt gäller i stort samma princip med 22 procents effektiv skatt, men inköpspriset består av köpeskillingen och vissa kostnader vid köpet.
Vanliga frågor
Kan jag slippa stämpelskatt?
Vid köp nej. Vid gåva eller arv kan reglerna se annorlunda ut, och Lantmäteriet beskriver dem på sin sida om avgifter. Det finns också en möjlighet till skattereduktion enligt 22 § stämpelskattelagen när inteckningar flyttas från en fastighet till en ny, under vissa villkor.
När betalar jag?
Lantmäteriet skickar en faktura när ärendet är handlagt. Du har 30 dagar på dig att betala, och pantbrevet utfärdas först när fakturan är betald.
Är stämpelskatt avdragsgill direkt?
Nej, du får inget avdrag i deklarationen samma år. Effekten kommer först när du säljer, genom att kostnaden höjer inköpspriset. Vill du läsa mer om andra sätt att sänka skatten vid försäljning, se vår artikel om att reducera vinstskatten vid försäljning.
Checklista före husköpet
För att undvika överraskningar kan det vara bra att gå igenom några punkter innan du lägger bud. Börja med att ta reda på taxeringsvärdet, eftersom stämpelskatten beräknas på det om det är högre än priset. Det kan till exempel hända vid köp mellan släktingar till ett lågt pris. Kontrollera sedan hur mycket pantbrev som finns i fastigheten och jämför med det lån du behöver. Skillnaden avgör hur mycket du betalar i stämpelskatt för nya pantbrev.
Fråga också banken om de kan låna ut pengar till lagfarten och pantbreven eller om de måste betalas med egna medel. Svaret skiljer sig mellan banker och beror på din kalkyl. Slutligen, lägg alla papper från köpet i en mapp, digital eller fysisk, som du sparar tills bostaden är såld och deklarationen är klar. Det gäller köpekontrakt, mäklarens likvidavräkning, fakturor från Lantmäteriet och kvitton på renoveringar.
Om ni är två som köper tillsammans fördelas både stämpelskatten och den framtida vinsten efter respektive ägarandel. Se därför till att ägarandelarna står tydligt i köpekontraktet, så blir beräkningen enkel när det är dags att deklarera.
Sammanfattning
Stämpelskatten är 1,5 procent av köpeskillingen eller taxeringsvärdet för lagfart och 2 procent av beloppet för nya pantbrev. Kostnaden är betydande vid köpet, men den räknas in i inköpspriset och minskar därmed skatten när du säljer med vinst. Räkna in den i budgeten, kontrollera befintliga pantbrev och spara alla kvitton.
Källor: Lantmäteriet – Stämpelskatt och avgifter, Skatteverket – Försäljning av småhus. Uppgifterna är kontrollerade mot källorna i oktober 2026.